投资安全无小事

我时常说，境外投资设厂安全感是第一位的，工厂在确保安全落地的前提下实现可持续性发展才是王道。诚然，这里的安全感不仅指企业安保和人身安全方面，更是指在投资环境健全的机制下如何最大限度的保障工厂投资资产的合法权益和安全性以及社会经济竞争机制的安全性。

投资安全无小事，置地创业需谨慎

泰国是一个具有投资安全感的国家，但也不是一片净土，物欲横流的社会正在悄悄地扼杀做人的底线，在各式各样的利益驱动下，让许多项目掉入一个又一个坑。去年底，一位中资企业的负责人跟我说，“泰国投资步步是陷阱”。这家工厂早几年在调研时，轻信了一个朋友说的话，以工业用地的价格购买了一块农业用地，并支付了土地款，由于农业用地变更为合法的工业用地需要办理各种手续，朋友就导向土地所有权先用泰籍人代持，变更手续后再过户，代持人称兄道弟欣然接受，哪知几年后政府明确告知由于规划和保护环境之由，这块土地的性质只能维持原来的农业用地性质，工厂建不成，土地又让别人代持着，再要出售的话也只能按原来的农业用地价格出售，即是原价的3分之1，而代持人也翻脸不认人，说出售该土地，他自己该获利多少多少云云。好端端的一个项目，一开局就陷入了泥坑。

泰国政府一直以来对外国投资者购置工业区之外的土地很重视，认为有很大的法律风险，鼓励中国企业在工业区内投资，政府官员多次通过各种途径表达了严重关注，去年工业部长曾经说过：“目前存在的一种苗头需要关注，有些中国小企业来到泰国从农民手中购买土地，这不符合泰国法律。中企赴泰购买农产品是受欢迎的，但买地就另当别论了。有些来泰国投资的中国人可能是不了解情况，以为可以便宜地购买土地，并在上面建厂。事实上，中企赴泰投资，首先需要通过向泰国投资促进委员会提交申请。像华立集团建设的泰中罗勇工业区，就很成功。我们鼓励中国投资者在工业区内投资，新来的投资者也可以从像罗勇工业园区的先行者那学习经验。”

有恒产者有恒心，海外投资有门道

泰国是国际社会公认的具有完全地位的市场经济体制的国家，一直以来推行外向型经济，实行自由经济政策，制定了一系列保障外资企业资产安全的政策与法规。譬如，外资制造业投资泰国可以100%控股，投资者在工业区购置土地可获永久所有权地契，享受国家给予的税收及非税收优惠等等。当年，我们华立集团决定泰国投资时，泰国尚未开放“外资制造业可100%控股”这一法律条款，即制造业外资只能持股49%以下。2000年上半年我们与泰国一家企业合资开办工厂谈判不成功，正当一筹莫展时，得知了泰国完全放开制造业外资持股比例，即外资可以100%控股。我们如获至宝，立即决定投资并注册由杭州总部100%控股的泰国公司，应该说，我们是第一批泰国本地注册的外资百分百控股的制造型企业之一。至今这一法律条款实行已整整17个年头，仍有许多人将信将疑，今年还有人来咨询过我，说制造业外资真的能百分百控股吗？还说律师告知说不行。我的回答很简单且很自信，实践出真知，也可以让律师来问我。

如何实践？

中资公司投资泰国落地在哪里？

如何落地？

抉择至关重要。现在想起来我们之所以在泰国发展还算顺利，跟工厂的两次落地的正确选择不无关系。当年第一次落地，在曼谷租赁了一家工厂非常吻合投资试水的理念，位置方便，租金便宜，场地够用，轻装上阵。经过三、四年的发展，具备了扩大投资自行购地建厂的条件，又一次面临了哪里落户的抉择。2004年我几乎花了一年时间选择，前前后后到了20几个地方看了几十块地，一大圈下来，脑海里一直盘踞着这么些疑虑，这块地的主人是谁，中间到底经过了几个环节，地价是否合理，是何种用地性质，用地性质怎么转换工业用地，地契有没有被抵押，外资企业可否百分百拥有土地永久所有权，怎样才能顺利过户，水电供应齐备与否，周围安保等等，面对错综复杂的信息总被弄得云里雾里，心里总是不踏实，没有安全感。正当犹豫不决的时候，我偶遇泰国著名工业地产企业家邱威功先生，当即向他提出需要一块地来建设新工厂的诉求，过不久我们的新工厂就顺利落地在AMATA春武里工业城，成了AMATA工业城的第一家中国企业，公司拥有了永久所有权的地契，与此同时还申请了BOI，享受了五年减免所得税的投资优惠政策，并利用这一政策在曼谷购置了一栋商住楼。随着新工厂入住工业区，原先选择过程中思考的一切疑问都迎刃而解。

第二次落地抉择之后，我特地研究了一下假如在工业园区之外购买农业或商业用地，并把用地性质变更为百分百境外投资企业合法的工业用地，且拥有永久所有权地契的正常合法程序，其程序非常复杂且时间久长，我罗列了一下，基本有以下两大程序要过：

1. 土地规划。当地政府用地综合规划，土地列入工业用地规划之内，提交国家立法议会，国会同意规划。当地政府将此规划报国家内政部审核，通过审核后内政部长签字，再返回当地政府规划局，当地规划局现场勘测并印制规划图，历时三个月的公告。

2. 涉及地块的项目公司注册、环评申请、BOI申请、建筑许可申请以及开工许可申请等，当所有以上程序完成，项目方可正常合法经营。注意，其最核心的环节是环评和BOI申请。环评得看该项目究竟要否进行，BOI申请是必须的，环评或BOI其中有一项没通过，那么，这块土地外资企业是获得不了工业用地永久所有权地契的。

全部完成上述程序短则3-5年，长则8年，而且，其中某一项不能获批就不能过户土地，风险极大。

总而言之，投资安全性是企业海外投资成功与否的先决条件，泰国官方投资部门、中国驻泰使馆，成熟的工业园是投资者值得信赖的朋友，罗勇工业园近百家中资企业安全投资、合法经营的成功案例就是最真实的说明。

（未完待续……）